探索“好房子”标准 打造智慧住宅

华发珠海湾项目是珠海的首批试点之一，也是大湾区首个集成无人机配送服务的智慧住区。

在珠海湾智慧社区，巡检机器人正在实时监控环境安全。

什么是“好房子”？是地段交通、商业配套，还是附近的优质教育医疗资源？在1000名购房者心中会有1000个答案。

日前，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标，以更高标准推动住宅品质全面升级。该标准将于5月1日起施行。

这一《住宅项目规范》与当下房地产领域广受期待的“好房子”概念遥相呼应。如同一把精准的标尺，丈量出市民对理想居所的期待，为“好房子”画出“标准像”。

自去年起，珠海以集成式改革系统推进“数字化、智能化、绿色化、产业化”新型住宅产品体系建设，形成“1+2+N”体系（即1个政策文件，2个技术标准，N个试点项目）的核心框架，在香洲区、金湾区、高新区选取4个项目为智慧住宅试点，撬动居住品质的跃升。

从试点到铺开，珠海的“好房子”长啥样，何时能住上？

采写：南方日报记者 林郁鸿

摄影：南方日报记者 钱文攀

探索智慧住宅标准体系

由“好房子”催生的“居住革命”，映射出市民从“住有所居”到“住有宜居”的美好向往。

近日，珠海高新区以“智领湾区·飞创未来”为主题，揭开了珠海“四化”新型住宅推向市场的序幕。

所谓“四化”新型住宅，简而言之就是融合“数字化、智能化、绿色化、产业化”于一体的新型住宅产品。这一概念虽由珠海首倡，底层逻辑则与以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标的“好房子”标准相通。

随着楼市供需关系发生重大变化，“四化”新型住宅是加速珠海房地产转型升级的重要布局。

在制度设计上，珠海通过创新政策机制，率先出台《珠海市关于加快发展智慧住宅提高居住品质行动方案》，提出建立健全智慧住宅标准体系、打造试点示范、强化规划建设管控、强化科技创新赋能、加大扶持力度等17项重点任务，明确将住宅数字化要求和支持措施列入土地出让条件，为新型智慧住宅立标准。

而在技术规范层面，《珠海市智慧住宅建设评价导则》与《优化规划管理助力高质量发展若干措施》等两个技术标准规范，一方面强化智慧小区、智能家居等建设要求，另一方面规范各阶段评审工作，为打造更多“好房子”提供可落地的标准和规范。

在底层实施落地上，珠海出台实施《优化规划管理助力高质量发展若干措施》，从支持住宅户型品质提升、探索建设高品质智慧住宅、居住配套商业设施建设、打造全龄友好型无忧社区等层面给出具体支持措施。

其中，包括创新设计环绕式、无干扰三层错层超大露台；对实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间免计容；将阳台半计容比例上限由原来15%提高至20%，且允许设置一个满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深，增加住宅舒适度；客厅与卧室楼板采用整体“大板”结构形式，结合可变式家具设计，实现建筑空间灵活可变；打造阳光车库，将建筑物首层作为停车库等。

“我们将进一步对标‘好房子’的要求，研究优化和完善绿色建筑等相关技术标准，不断实现更高水平的‘住有所居’和‘住有宜居’。”珠海市住房和城乡建设局副局长毛建华说。

随着政策文件、技术标准等创新政策落地，珠海的新型住宅产品体系建设近一年来迅速铺开，相关试点项目探索融入“数字智慧社区、智慧无人机服务、社区养老、智能家居、阳光车库、错层大露台”等内容。

一系列标准的提升，为珠海提升住宅品质按下了“空间革命”的启动键。

新型住宅项目试点铺开

“更大的窗户”“更高的天花板”“更开阔的空间”……标准的提升决定房屋品质，对于住宅舒适性的改善有着重要意义。

目前，珠海已在香洲区、金湾区、高新区选取4个项目为智慧住宅试点，计容面积共125万平方米，以点带面引领行业提质增效。

在试点项目之一的华发“珠海湾”，亿航智能、丰翼科技等企业带来的两款无人机，上演了“从社区起降场至户属停机坪”的实战演练。

这是“四化”住宅面向未来的智慧应用场景的缩影。

数字化，是珠海“四化”新型住宅的第一重属性。以创新科技引领，珠海与华为联手建立数字社区及数字家庭控制底座，为智能设施互联、感知数据融合、信息资源共享提供安全底座支撑。在住宅设计、施工、运维、物管服务全生命周期运用BIM技术、新一代信息技术等实现数字化管控，打造引领行业的数字智慧小区。

智能化，是新型住宅与传统住宅的分水岭。在试点项目中，珠海不断拓展“好房子”智能应用场景，打破传统住宅局限，集成各类智能产品在新建住宅和小区配套设施中应用，运用人工智能、人脸识别、AI视频、智能感知、智能监测等前沿技术，深度融合绿色建筑、智能建造；率先实现无人机自动投递，住户露台设置无人机停机坪，解决物流配送“最后一百米”。

绿色化，是“四化”住宅引领建筑变革的重要动力。珠海明确，新型住宅要达到二星级绿色建筑评价标准，提升门窗密封性能、墙体隔声保温效果，优化采光通风性能，消除卫生间串味，配备智能绿色家居产品，聚焦绿色材料、绿色节能设计及施工、光储充、绿色节能控制系统、碳排放管理系统五大类应用，实现居住安全舒适健康节能。

去年底，珠海完成第一宗通过挂牌出让的“四化”新型住宅产品体系试点项目用地，该用地支持项目每户设置一处无人机物流投递平台，平台平面净尺寸不小于“3米乘3米”，且两面临空，临空面高度不小于两层层高，不计入容积率和产权面积。

从今年起，珠海加快“四化”新型住宅用地供应，将“四化”新型住宅的有关要求纳入出让公告和土地出让合同。

推动智能家居跨界融合

“当前建筑行业正处在爬坡过坎的过渡期。”珠海市住房和城乡建设局局长田建华说，“要抢抓政策红利与湾区机遇，通过技术创新、区域协同、生态优化，实现从‘传统建造’向‘智造未来’的跨越。”

“新型住宅”是新生事物，瞄准的是“住得好”的深层次需求，也是房地产业高质量发展的重要方向。

在珠海，以“四化”新型住宅为代表的“好房子”，为房地产行业的创新发展提供了新思路，即通过应用新工艺、新技术，推动行业向智能化、绿色化、数字化方向发展，提升核心竞争力。

推动产业跨界融合，是珠海“四化”新型住宅发展的目标所在。

去年以来，珠海推动华发、华为、格力电器、小米、中建三局等50多家企业成立“珠海市智能家居装备产业创新联合促进会”，实现资源共享、优势互补，促进智能家居产业与房产开发、人工智能、金融、互联网、通信等领域深度融合。

在华发科创智能家居产业园，目前已进驻摩根集团、数字之光等10多个优质项目，引进人形机器人、无人机投递等领域的多家关联企业，构建全屋智能控制设备、智能低碳遮阳、智慧社区数字家庭以及AI技术等产业平台，形成研发生产、场景应用、运营服务产业链，推动珠海在智能家居领域的创新发展。

与此同时，珠海还加速推动智能家居产业联盟开展关键技术联合攻关，制定行业标准体系，聚焦“科技+”展示智能家居产业最新成果和技术，搭建中国智能家居创新融合发展高端交流平台，加强市场推广和合作交流，加快科技成果转化。

未来，珠海将持续通过政策创新、科技赋能与产业链协同，构建起“四化”新型住宅建设体系，加速推动智慧住宅建设，重点跟进试点示范项目，出台《促进珠海市房地产高质量发展的若干措施》《珠海市高品质住宅规划技术标准创新规定》，通过在新出让商品住宅用地中试点优化规划条件、加快推出容积率1.2—1.5的低密度商品住宅用地等措施，提升住房建设品质，以智慧人居引领城市高质量发展。